Die Fragen und Antworten werden laufend ergänzt (Stand: 28. November 2022).
1. Vertretung
1.1 Was passiert, wenn Herr Pracher länger krank oder auf Urlaub ist?
Stefan Pracher bietet die Leistungen als selbstständiger Unternehmer. Bei Verhinderung, egal aus welchen Gründen, hat er die Leistungen durch eine von ihm organisierte Vertretung oder eigene Mitarbeiter zu erbringen – ohne zusätzliche Kostenbelastung für uns. Die Organisation der Urlaubs- und Krankenvertretung war auch bislang schon Aufgabe unseres Hausbesorgers, hier jedoch teilweise mit Zusatzkosten verbunden.
1.2 Wer trägt die Kosten für die Vertretung?
Die durch eine Vertretung entstehenden Kosten sind im Angebot von Stefan Pracher als Unternehmer einkalkuliert.
1.3 Muss Stefan Pracher als selbständiger Unternehmer Vertretungskosten selbst tragen?
Ja, Vertretungskosten trägt Stefan Pracher – diese Kosten sind in seinem Angebot einkalkuliert.
2. Anschaffung von Geräten, Werkzeugen und Verbrauchsgütern
2.1 Bleiben die Kosten ebenfalls bei den Eigentümer:innen oder sind diese von Hr. Pracher selbst zu tragen?
Das Werkzeug für den Alltagsgebrauch ist im Angebot von Stefan Pracher inkludiert. Dies betrifft Rasenmäher, Elektrowerkzeug, Kleinwerkzeug, Verbrauchswerkzeug, Scheibtruhe, Besen, Heckenschere, Trimmer und Motorsäge.
Für größere, derzeit im Siedlungsbesitz befindliche Geräte (z.B. Schneeräumfahrzeug) bleiben bis auf weiteres wir als Eigentümergemeinschaft verantwortlich. Sollten Geräte nicht mehr sinnvoll nutzbar sein (defekt oder auf Dauer zu hohe Betriebs- und Reparaturkosten) kann mit Hrn. Pracher nach Bedarf eine Vertragsergänzung vereinbart werden (z.B. er stellt künftig Maschine zur Verfügung, verrechnet dafür entsprechende Nutzungsgebühr) oder die Geräte werden wieder von der Eigentümergemeinschaft gekauft.
Verbrauchsmittel wie beispielsweise Streusalz sind im Angebotspreis von Stefan Pracher enthalten.
3. Rechtliche Situation für einen Ein-Mann-Betrieb
Lt. ÖWG ist das der Knackpunkt, weil unser Siedlungsabschnitt für eine Person zu groß sei.
Antwort: Hr. Zettl war nach dem alten Hausbesorger-Gesetz angestellt, das heute in der Form nicht mehr existiert. Dort waren keine besonderen Einschränkungen bzgl. Arbeitszeit, Bereitschaftsdienste und Wochenendarbeiten vorgesehen. Die Urlaubs- und Krankenvertretung hatte ein Hausbesorger nach alter Regelung selbst zu organisieren, wobei Krankenstände die Kosten für uns erhöhten (abzgl. Erstattung durch Sozialversicherung bei längeren Krankenständen). Um eine ähnliche Abdeckung wie bisher zu erreichen, müssten demnach zwei Personen angestellt werden. Flexibles, bedarfsorientiertes Arbeiten ist bei angestellten Arbeitern schlichtweg nicht vorgesehen.
Hr. Pracher bietet die Leistungen als Unternehmer an. Ob er nun Teile der Tätigkeiten an eigene Mitarbeiter oder Dritte vergibt bleibt ihm überlassen. Bei Urlaub oder Verhinderung, aus welchen Gründen auch immer, hat sein Unternehmen die vereinbarte Leistung trotzdem zu erbringen. Für die Eigentümergemeinschaft als Auftraggeber ändert sich nichts an den Kosten.
3.1 Kommt es hier nicht auch zu einem Sozialdumping?
Unser Interesse besteht nicht in der billigsten Lösung, sondern in hoher Betreuungsqualität unserer Siedlung bei für beide Parteien passender Vergütung. Auf Grund der Erfahrungen während der Vertretungszeiten für Gerhard Zettl gehen wir davon aus, dass Stefan Pracher seinen Angebotspreis wohlüberlegt berechnet hat.
3.2 Ausbildung und berufliche Laufbahn von Hrn. Pracher
Hr. Pracher hat eine Lehre in der Baustofffachberatung absolviert (Fa. OBI) und anschließend bei zwei Baufirmen mit zahlreichen Gewerken (Maurer, Fliesenleger, Schalungszimmerei, Schlossere, Eisenbinderei, Zimmerei, Fassade und Putz) gearbeitet. Später hat er bei OBI ein Trainee-Programm (Geschäfts- und Mitarbeiterführung, Filialplanung und -Umbau) absolviert, die Matura erworben und ein naturwissenschaftliches Studium begonnen (noch offen).
4. Variante A von der ÖWG
4.1 Sind die EUR 95.000,- brutto pro Jahr für beide Hausmeister oder für einen?
Für uns ist nicht klar, was mit dieser Kostenangabe konkret gemeint ist: das ÖWG-Schreiben lässt eben offen, ob beide Personen abgedeckt sind. Zudem ist nicht klar, ob sich der Begriff „brutto“ auf das Bruttogehalt bezieht oder ob die Arbeitnehmer- und die Arbeitgeberbeiträge enthalten sind. Weiters ist unklar, ob die Zahlungen für die Abfertigung inkludiert sind (siehe dazu auch die laufenden Nachzahlungen für die Abfertigung von Gerhard Zettl).
4.2 Die Kosten für Hr. Pracher wären fast gleich hoch wie die Angabe der ÖWG zur Variante A. Worin besteht der Vorteil für die Eigentümer:innen durch die Beauftragung von Stefan Pracher als selbstständigen Unternehmer?
Es gibt einen kompetenten Ansprechpartner vor Ort, der die Siedlung sehr gut kennt, proaktiv mitdenkt und im Interesse der Eigentümerinnen und Eigentümer agiert.
Das ÖWG-Schreiben beinhaltet dazu ein paar vage Informationen:
a) So wäre ein zusätzlicher externer Winterdienst beispielsweise für Grund-, Wochenend- und Feiertagsruhe zu beauftragen. Welche Kosten hierfür entstehen könnten, wird im ÖWG-Schreiben nicht angeführt.
b) Streusalz und Splitt für den Winterdienst fielen zusätzlich an. Das ÖWG-Schreiben lässt offen, welche Kostenbeträge hier im Durchschnitt pro Jahr anfallen. Laut Auskunft von Stefan Pracher ist mit 400 EUR bis 1.000 EUR (netto) zu rechnen.
c) Die Hausbesorgerdienstwohnung müsste laut ÖWG-Schreiben den Angestellten zur Verfügung gestellt werden. Ob die eine Wohnung von beiden Angestellten genutzt werden kann, geht aus dem ÖWG-Schreiben nicht hervor. Es ist in dem Fall mit Mietentgang zu rechnen, zu dessen Höhe seitens der ÖWG derzeit keine Angaben vorliegen.
d) Ob sonstige Leistungen, die in der Vergangenheit Gerhard Zettl übernommen hat, wie z.B. die Teichpflege, geht aus dem Schreiben der ÖWG nicht hervor.
e) Im Falle der Entscheidung für Stefan Pracher, stellt sich daher jedenfalls ein finanzieller Vorteil für die Eigentümergemeinschaft ein.
5. Variante B von der ÖWG
Derzeit liegen dazu keine Fragen vor.
6. Wirtschaftliche und rechtliche Betrachtung der Auftragsvergabe an Hrn. Pracher
6.1 Ist das Betreuungskonzept von Hrn. Pracher optimal auf die Siedlung abgestimmt? In dem Sinne, dass es geringste Zusatzkosten durch notwendige, aber darin nicht inkludierte Leistungen gibt.
Unserer Einschätzung nach: Ja! Das Leistungsangebot von Hrn. Pracher ist vergleichsweise umfangreich, sodass für möglichst wenige Arbeiten zusätzliche Aufträge an Drittfirmen vergeben werden müssen. Zudem erwarten wir durch die Kenntnisse und Unterstützung von Hrn. Pracher sinnvollere und effizientere Beauftragungen durch die Hausverwaltung.
6.2 Gibt es zum Leistungsverzeichnis des Konzepts von Hrn. Pracher alternative Angebote?
Nein. Es ist uns aber auch kein potentieller Anbieter mit ensprechend guten Kenntnissen der Siedlung und deren Abläufen bekannt. Der Angebotspreis erscheint uns im Hinblick auf die Leistungen jedenfalls angemessen. Von Seiten der Hausverwaltung liegt nur eine unverbindliche Kostenschätzung zu reduzierten Leistungen vor, Angebote wurden vermutlich nicht eingeholt.
6.3 Braucht es vor der Beauftragung von Hrn. Pracher noch eine Ausschreibung auf Basis der angepassten Leistungsbeschreibung? Wird die Hausverwaltung (ohne Ausschreibung) überhaupt einen Vertrag mit der Fa. Pracher abschließen?
Der von Miteigentümern initiierte, noch bis 5. Dezember laufende Umlaufbeschluss zielt auf eine direkte Beauftragung der Fa. Stefan Pracher ab 1.1.2023 ab und ist bei mehrheitlicher Zustimmung von der Hausverwaltung verbindlich umzusetzen. Eine Ausschreibung entfällt damit.
Die gesetzliche Vorgabe Ausschreibungen durchzuführen oder zumindest mehrere Angebote einzuholen gilt für die Hausverwaltung und von dieser initiierte Maßnahmen. Der Eigentümergemeinschaft steht es jedoch frei, Direktbeauftragungen zu beschließen.
6.4 Frage zur möglichen Überschneidung mit Aufgaben der Verwaltung oder reglementierten Gewerken vorbehaltene Leistungen, Beauftragungen durch Hrn. Pracher?
Das Konzept von Hrn. Pracher nennt einen sehr umfangreichen Aufgabenbereich. In jenen Bereichen wo es zu Überschneidungen mit den Aufgaben der Verwaltung kommt, bleibt unsere Hausverwaltung verantwortlich. Die Leistungen von Hrn. Pracher haben hier Unterstützungscharakter. Die Praxis zeigt, dass von Seiten der Hausverwaltung nur geringe Kenntnis der Situation vor Ort gegeben ist und es teilweise zu nicht nachvollziehbaren Beauftragungen kommt und umgekehrt, sinnvolle Beauftragungen nicht oder nur verspätet erfolgen. Wir hoffen, dass mit dem Engagement von Hrn. Pracher hier eine Besserung eintritt. Gegebenfalls kann künftig auch ein Wechsel der Hausverwaltung überlegt werden.
Für Leistungen, die reglementierten Gewerben vorbehalten sind, gilt ebenfalls, dass Hr. Pracher hier, soweit sinnvoll, unterstützend tätig ist. Die Verantwortung bleibt den den beauftragten Drittfirmen (z. B. Bauaufsicht). Der Beschlusstext ist entsprechend formuliert.
7. Hausmeisterwohnung
7.1 Was passiert mit der derzeitigen Hausmeisterwohnung von Hr. Zettl?
Die Hausmeisterwohnung steht im Gemeinschaftseigentum. Es kann die Eigentümergemeinschaft darüber entscheiden, was mit der Hausbesorgerwohnung passieren soll: Verkauf (unwahrscheinlich, weil 100% Zustimmung erforderlich), Vermietung oder Eigennutzung, z. B. als Treffpunkt der Eigentümer:innen, als Übernachtungsstätte/Kurzzeitvermietung für Gäste, einzelne Zimmer als Arbeitszimmer ‚Homeoffice‘ an Bewohner vermieten, etc. wären einige Möglichkeiten. Ein Dialog zur Nachnutzung der Hausbesorgerwohnung wurde von der ÖWG noch nicht gestartet.
7.2 Was passiert mit den Mieteinnahmen, wenn Hr. Pracher nicht darin wohnt?
Allfällige Mieteinnahmen kommen der Eigentümergemeinschaft zugute. Stefan Pracher hat als selbständiger Unternehmer weder Bedarf noch Anspruch auf diese Wohnung. Dennoch sollten wir Stefan Pracher gerade für die kalte Jahreszeit einen „warmen“ Ort anbieten, da er ja tagsüber in der Siedlung anwesend sein wird und im Winter auch nächtliche Schneeräum-Einsätze erforderlich sein könnten. Wie eine Regelung dazu aussehen kann, ist noch nicht restlos geklärt.
8. Laufende Umfrage der ÖWG
8.1 Was sollen wir mit dem Abstimmungsfragebogen der ÖWG tun?
Der Fragebogen der ÖWG braucht nicht beantwortet zu werden. Aus unserer Sicht ist die ÖWG-Variante A weder praktisch noch wirtschaftlich sinnvoll.
Sollte kein Beschluss für Stefan Pracher zustande kommen, wird von der ÖWG Variante B weiterverfolgt und es werden vermutlich Ausschreibungen für Reinigungsfirmen durchgeführt sowie zusätzliche Aufträge an Drittfirmen vergeben – zu heute noch unbekannten Kosten.
9. Berufliche Laufbahn Hr. Pracher
8.1 Was sollen wir mit dem Abstimmungsfragebogen der ÖWG tun?
Der Fragebogen der ÖWG braucht nicht beantwortet zu werden. Aus unserer Sicht ist die ÖWG-Variante A weder praktisch noch wirtschaftlich sinnvoll.